തിരുവനന്തപുരം: തലസ്ഥാന ജില്ലയിലെ കണ്ണായ സ്ഥലത്തിനു സർക്കാർ നിശ്ചയിച്ചിരിക്കുന്ന ന്യായവില സെന്റിന് 10 ലക്ഷം രൂപ. തൃശൂർ സ്വരാജ് ഗ്രൗണ്ടിനു സമീപം സെന്റിനു സർക്കാർ നിശ്ചയിച്ചിരിക്കുന്ന ന്യായവില ഒരു കോടി രൂപയും. തലസ്ഥാനത്തെക്കാൾ ഉയർന്ന ന്യായവിലയാണു വയനാട്ടിലുണ്ട്. സെന്റൊന്നിന് 11 ലക്ഷം രൂപ. 13 വർഷം കൊണ്ട് 264% വിലവർധനയാണ് ന്യായ വിലയിൽ ഉണ്ടാകുന്നത്.

10 ജില്ലകളിലെ ഉയർന്ന ന്യായവില തലസ്ഥാനത്തെ ഏറ്റവും ഉയർന്ന ന്യായവിലയെക്കാൾ കൂടുതലാണ്. സെക്രട്ടറിയേറ്റിന് മുമ്പിലെ സ്ഥലത്തിനുള്ളതിനേക്കാൾ വില വയനാട്ടിൽ എത്തുന്നത് എങ്ങനെയെന്നതാണ് ഉയരുന്ന ചോദ്യം. ശാസ്ത്രീയത തൊട്ടു തീണ്ടാത്തതാണ് ന്യായ വില നിശ്ചയിക്കൽ പട്ടിക. ശാസ്ത്രീയ പഠനത്തിന് 2 തവണ സമിതികളെ നിയോഗിച്ചെങ്കിലും ഇതുവരെ റിപ്പോർട്ട് നൽകിയിട്ടില്ല. കോടികൾ മുടക്കി ഭൂമി വാങ്ങുന്നവർക്കു ഭൂമി ഇടപാടു ചെലവിൽ വൻ ഇളവു ലഭിക്കുമ്പോൾ ന്യായവില വർധന കാരണം സാധാരണക്കാർക്ക് ബുദ്ധിമുട്ടിലുമാണ്.

തൃശൂർ ജില്ലയിൽ തൃശൂർ വില്ലേജിലെ സർവേ 1053ൽ ഒരു ആർ (രണ്ടര സെന്റ്)ഭൂമിക്ക് 81,51,000 രൂപയാണ് ന്യായവില. എന്നാൽ, ഇവിടെ ഒരു സെന്റ് ഭൂമി 20 ലക്ഷം രൂപക്കാണ് കൈമാറ്റം. ഒരു ആറിന് 50 ലക്ഷം രൂപ മാത്രം. ഭൂമിയുടെ ന്യായവില ഉയർന്നതുകാരണം കൈമാറ്റം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാനാകാതെ ഉടമ നെട്ടോട്ടത്തിലാണ്. ബജറ്റിൽ വർധിപ്പിച്ച നിരക്കിൽ ഈ ഭൂമി വില 97,80,000 രൂപയിലെത്തും. സർക്കാർ 2010ൽ പ്രഖ്യാപിച്ച ന്യായവിലയിലെ അശാസ്ത്രീയത ഏറെ ചർച്ചയായതാണ്. വിപണി വിലയെക്കാൾ ന്യായവില ഉയർന്നു നിൽക്കുന്ന പ്രദേശങ്ങളിൽ ഭൂമി വാങ്ങിയാൽ റജിസ്‌ട്രേഷൻ ചെലവ് ഏപ്രിൽ 1 മുതൽ കുതിച്ചുയരും. ബജറ്റിൽ ന്യായവില 20% വർധിപ്പിച്ചതിനാലാണിത്. അടിസ്ഥാന ന്യായവില പരിഷ്‌കരിച്ചല്ലാതെ മറ്റ് പ്രശ്‌നങ്ങളിലേക്ക് സർക്കാർ കടക്കാത്തതാണ് ഇതിന് കാരണം.

2010 ൽ ഭൂമി ന്യായവില നിലവിൽ വന്ന ശേഷം ഇത് ആറാം തവണയാണു വർധന നടപ്പാക്കുന്നത്. 2014ൽ 50% വർധിപ്പിച്ചു. പിന്നീട് 10% ശതമാനം വീതം അടിക്കടി കൂട്ടി. 2010ലെ വിലയുടെ 220% ആണ് ഇപ്പോഴത്തെ ന്യായവില. അതിന്മേലാണ് 20% വർധന ഏപ്രിൽ 1 മുതൽ ചുമത്തുക. അപ്പോൾ 2010ലെ അടിസ്ഥാന വിലയുടെ 264% ആകും ന്യായവില. ഭൂമി ഇടപാടു സമയത്തു സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടിയായി ന്യായവിലയുടെ 8 ശതമാനവും റജിസ്‌ട്രേഷൻ ഫീസായി 2 ശതമാനവും ആണ് ഈടാക്കുക. ഇപ്പോൾ 1,00,000 രൂപ ന്യായവിലയുള്ള ഭൂമിക്ക് ഏപ്രിലിൽ 1,20,000 രൂപയാകും. റജിസ്‌ട്രേഷന് 10,000 രൂപ ആകുന്ന സ്ഥാനത്ത് ഏപ്രിൽ മുതൽ 12,000 രൂപ വേണ്ടിവരും.

2010 ഏപ്രിൽ ഒന്നിന് നിലവിൽവന്ന ന്യായവില രജിസ്റ്ററിൽ 2,00,000 രൂപ വില നിശ്ചയിച്ചത് ഇപ്പോൾ 4,40,000 രൂപയാണ്. പുതിയ സാമ്പത്തിക വർഷം മുതൽ 5,28,000 രൂപയാകും. വന്യമൃഗശല്യം, കോവിഡ്, ബഫർസോൺ, റബർ വിലയിടിവ് തുടങ്ങിയ പ്രതിസന്ധികൾ കാരണം കൃഷി ഭൂമിയുടെ വിപണിവില ഗണ്യമായി കുറഞ്ഞിരിക്കെയാണ് വൻ വർധന. ഭൂമിയുടെ വിപണി വിലയെക്കാൾ സർക്കാർ വില ഉയർന്നു നിൽക്കുന്നതിനാൽ ഏക്കർ കണക്കിന് ഭൂമി കൈമാറ്റം ചെയ്യാതെ കിടക്കുകയാണ്.

ന്യായവില കൂട്ടിയെങ്കിലും ക്ലാസിഫിക്കേഷൻ ഇപ്പോഴും 2010ലെ അവസ്ഥയിലാണ്. അതായത് 2010 ലെ ന്യായവില പട്ടികയിൽ വാഹന ഗതാഗത സൗകര്യമില്ലാത്ത വസ്തുവിന് ലക്ഷം രൂപ വില നിശ്ചയിച്ചിരുന്നത് നിലവിൽ 220,000 രൂപയാണ്. വില ഇരട്ടിയിലേറെയാക്കിയിട്ടും ക്ലാസിഫിക്കേഷൻ ഇപ്പോഴും വാഹന ഗതാഗത സൗകര്യമില്ലെന്ന പട്ടികയിലാണ്. ഇപ്പോൾ ഈ ഭൂമി കൈമാറ്റം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുമ്പോൾ റോഡ് ഉണ്ടെന്ന് എഴുതിയാൽ കിലോമീറ്റർ അകലെ റോഡുള്ള വസ്തുവിന് നിശ്ചയിച്ച വില അടിസ്ഥാനമാക്കി സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി അടയ്ക്കണം. അല്ലാത്തവക്ക് അണ്ടർവാല്വേഷൻ നോട്ടീസ് അയച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്.

ന്യായവില നിശ്ചയിക്കുന്നത് റവന്യൂ വകുപ്പാണ്. എന്നാൽ, കൈമാറ്റം ചെയ്ത ഭൂമിക്ക് വില കുറഞ്ഞുപോയെന്ന് നോട്ടീസ് അയക്കുന്നത് സബ് രജിസ്ട്രാർമാരും. ഭൂമി കാണാതെയും മാനദണ്ഡം പാലിക്കാതെയുമാണ് നോട്ടീസ് നൽകി അധികമായി പണം പിരിക്കുന്നത്. കേരളത്തിലെ ഭൂമിയുടെ ന്യായവില ഒരു ഭൂവിലയാണ്, ഇത് സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി നിരക്കുകളും രജിസ്‌ട്രേഷൻ ഫീസും നിർണ്ണയിക്കാൻ ഉപയോഗിക്കുന്നു. ലൊക്കേഷൻ, സർക്കിളുകൾ, മറ്റ് സൗകര്യങ്ങൾ എന്നിവയെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് വിലകൾ നിശ്ചയിക്കുന്നത്. വസ്തു ഇടപാടുകളിലെ ന്യായവിലയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് വരുമാനവും കണക്കാക്കുന്നത്.

കേരളത്തിലെ ഭൂമിയുടെ ന്യായവില നിശ്ചയിക്കുന്നത് സംസ്ഥാന സർക്കാർ അധികാരികളാണ്. നേരെമറിച്ച്, കേരളത്തിലെ ഭൂമിയുടെ വിപണി മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുന്നത് വിതരണത്തിന്റെയും ആവശ്യത്തിന്റെയും സാഹചര്യത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള വിപണിയാണ്. സാധാരണഗതിയിൽ, കേരളത്തിലെ ഭൂമിയുടെ ന്യായവിലയേക്കാൾ ഭൂമിയുടെ തീരുമാനമായ ഇടപാട് മൂല്യം കുറവാണെങ്കിൽ, ആധാര രജിസ്‌ട്രേഷനും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിക്കും ഭൂമിയുടെ ന്യായവില പരിഗണിക്കുന്നു.

അതിനാൽ, കേരളത്തിലെ രജിസ്‌ട്രേഷൻ ചാർജുകളും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി ചാർജുകളും കണക്കാക്കാൻ കേരളത്തിലെ ഭൂമിയുടെ ന്യായവില അല്ലെങ്കിൽ പരിഗണന തുക ഉപയോഗിക്കുന്നു.

മറുനാടന്‍ മലയാളി

    മറുനാടന്‍ മലയാളി ബ്യൂറോ